자주 하는 부동산 관련 질문과 전문가 답변
1. 잔금을 받지 못해 발생하는 손해배상 청구
5월말일 잔금을 치루기로 하고 부동산 매매계약을 체결했습니다.
계약금, 중도금은 치룬 상태이고. 매수자 쪽에서 임차인과 관련한 여러 가지 요구를 계약 이후에 지속적으로 하고 있습니다.
최대한 성실히 대응하고 있는데, 매수자는 여전히 불만이 많습니다.
6월 종합부동산세 때문에 5월 말에 잔금 치르고,부족한 부분은 근저당을 설정해서 세입자가 나가는 연말에 치르기로 했는데요.
불만 많은 매수자가 5월 말일 잔금을 치르지 않고, 6월 초(종합부동산세를 부과받고 난 후)에 치르게 되면 손해가 큽니다.
계약서 상에는 종합부동산세 부과를 피하기 위해 5월 말일에 잔금을 치른다는 조항이 없습니다.
이럴 경우, 매수자가 잔금을 늦게 치룬 이유로 명의이전을 거부할 수 있을까요? 손해배상은요? 특별손해에 대한 배상청구도 있다고 들었는데 가능할까요?
전문가 답변
계약서 상에 잔금일은 계약으로 합의된 날자 입니다. 5월말로 하는 이유는 기재되지 않아도 무방합니다
"
중도금이 들어온 상태에서 이후 계약내용 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.
그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.
"
다른 특약이 없다면 이것이 일반적인 매매 계약입니다
계약내용 다시 읽어 보시고 내용대로 계약 불이행에 따른 게약해제 및 손해배상 청구 의사를 표시하고 최고장 내용증명 발송 등으로 실행에 착수 하시던가 새로운 합의를 하여 잔금을 연기하고 연기에 따른 손해 (세금 등) 합의금을 받을 수도 있겠습니다.
2.계약만료 20일전에 세입자 이사하는경우 복비는 누가 내나요?
월세 계약만료 20일전에 세입자 사정으로 집을 빼게되었습니다. 나간다는건 한달 전쯤 이야기 했구요. 계약서에 "임대차 계약기간중 퇴실시 복비는 세입자가 지불한다"는 특약이 있습니다.
다행히 새로운 세입자를 구해 부동산과 계약을 하려는디 이 경우 복비는 누가 지불해야하나요? 부동산에서는 20일은 만기로 보는거라고 하는데 그러면 계약서 특약은 왜쓰는건가요?
전문가 답변
임대차계약서 특약조건에 따르면 중개보수 부담책임은 질문자님에게 있습니다. 이러한 경우 계약해지의 원인이 누구에게 있는지? 등에 따라 판단을 해야 하는 사항입니다. 거래 관행에서 계약종료일자를 기준으로 20일 전이라면 정상적인 계약종료로 보시는 것이 적절해 보입니다.
3.묵시적갱신시 계약기간이 어떻게되나요?
묵시적 갱신 되었습니다. hug 전세 보증보험을 갱산하기위해 갱신의향서 서류작성 때문에 문의드립니다
묵시적 갱신이라 다시 계약서를 작성하지 않았습니다.기존계약서에 2020년 4월27일 ~ 2022년 4월 27일이라고 적혀있습니다
전세계약갱신의향서에 갱신된 기간 적으라는게 있는데 2022년 4월 27일 ~ 2024년 4월 27일 이라고 적으면 되는지 아니면 2022년 4월 28일 ~ 2024년 4월 27일 이라고 적어야 되는지 아니면 2022년4월 28일 ~2024년 4월 28일 이라고 적어야 하는지 셋중에 무엇이 맞나요? 아니면 다른 정답이 있는건가요?
전문가 답변
기존 계약서의 계약기간 산출 형식으로 참조하여 재계약시 2022년 4월 27일 ~ 2024년 4월 27일로 작성하면 문제가 없으나 보증보험 제출용으로 작성한다면 2022년 4월 28일 ~ 2024년 4월 27일로 적어서 제출하세요
어느 방법으로 하시더라도 4/27일까지 계약기간은 동일하지만 후자의 기재 방법이 정확히 2년 (365일*2)에 해당합니다
4.법인입니다. 오피스텔, 빌라 전세 어떻게 놓나요?
법인입니다. 오피스텔, 빌라 전세 어떻게 놓나요? 안녕하세요 신설법인입니다. 시간이 조금 지난 경매 영상들로 공부를하고 법인설립후 실전에 뛰어든지 2주됐습니다.
오래된 영상들이다보니 현재 법규와 상황이 많이 다르네요. 그중 가장 궁금한게 법인이 전세 놓는 방법입니다. 사실 제가 목표했던 방법은.. 예를들어 2억짜리 감정가 빌라,오피스텔을 1.7억에 낙찰받아 대출로 잔금 납부하고 1.7억 혹은 2억 가까이에 전세를 놓고 대출을 갚지 않고 그 금액을 다음 투자에 투입하는 방법이었습니다.
하지만 여러 정보를 더 수집하다보니 법인은 전세가 안빠진다, 잔금일 상환 특약을 넣는 세입자 등의 얘기가 많네요 그럼 제가 생각했던 방법은 안되는 건가요? 아님 예전과 같이 가능하며 수요가 있을까요?
불가능하다면 어떤식으로 전세를 빼야할까요? 검색하다보니 위 방법이 흔히 말하는 깡통전세 그런것 같네요. 그런 생각은 추호도 없었음을 말씀드리며
전문가님들의 답변 부탁드립니다.
전문가 답변
잘못 알고 있네요. 1.7억짜리 오피스텔에 대출을 받아 잔금을 내고 대출이 있는상태에서 전세를 1.7억에 놓으면 들어올 임차인이 있을까요?
보증금을 모두 날리는데 누가 들어오겠는지요?
전세금으로 대출을 상환해야 합니다. 그렇지 않으면 세를 놓기가 어렵습니다.
5.빌라 전세 매매 동시..진행 계약완료인데요
안녕하세요 이번에 실거주하던 빌라를 팔게되었습니다.
부동산에서 전세세입자와계약 후 매매를 하면 된다고해서 다 처리가 된 상태인데 찝찝해서요. 저희실거주하던 빌라에 전세들어오신분은 90프로 안심전세대출로 들어오셨고 저희 역시 이집을 팔고 다른지역으로 무주택 조건으로 90프로 안심전세대출로 들어온상대입니다
실거주하던 빌라 전세 후 매매 계약까지 그리고 저희 이사까지완료되었는데 저희빌라에 전세 2억8천 5백을주고 전세계약후 모든 전세임차인에대해 포괄승계한다는 매매계약서 역시도 2억8천5백에 하였습니다
저희가팔고자 했던 금액은 2억 4천이니 나머지 4500만원은 본인들 수수료니 나눠먹기하던 뭐던 관심없는데... 그집에대한 말소접수증? 등기까지 모두 다완료된상태에요
한마디로 그집은 이제 저희 명의가 아닌게 맞는데 혹시 추후에 저희한테 문제될일이 있을까요?
나중에 찾아보니 전세사기니뭐니 보이던데 저희는 전세매매가가 같았고..이미 전세 계약후 바로 매매계약서 완료 근저당말소 등기부까지 다 정리된 상태이긴 하거든요
일반적인 부동산거래 방법이 아닌거 같은 느낌이들어서요
전문가 답변
1.임차인과 임대차계약을 했다면 매도를 해서 소유자가 변경이 되어 승계가 되었어도 계약서에 임대인으로 남아 있기에 임차인이 보증금을 다 받지 못하면 책임을 질수도 있습니다. 완젼하게 벗어나지는 못합니다. 전세사기에 말려든 경우 입니다.
2.상기 질문요지를 고려할 때 법적으로 질문자 님에게는 아무런 문제가 없는 만큼 신경 쓸 필요는 없어 보입니다. 현재 상태에서 문제가 발생된다면 매수인과 임차인간에 해결해야 하는 사항입니다.
6.집주인이 갱신청구에 동의하면, 계약서를 어느시점에 작성해야할까요?
제가 20년 10월에 대출+개인돈으로 2년 전세 계약을 했었는데, 며칠전에 집주인이 집을 팔려고 내놨다고 하더라구요. 그래서 다음주중에 계약갱신청구권 행사하겠다는 의사를 표현할 생각입니다.
만약 집주인이 갱신청구에 동의하면, 계약서를 어느시점에 작성해야할까요? 집주인과 날짜 잡고 부동산에서만나서 작성하면 되나요?
그리고 만약 조만간 집이 팔리면 현재 집주인과는 계약서 새로 작성할 필요가 없는거고
새로운 집주인과 날짜 잡고 부동산에서 만나서 작성하면 되는걸까요?
전문가 답변
집 주인이 주택을 매도하는 것은 집주인이 판단해야 하는 사항이고 이와 별도로 서로 계약갱신에 대해서 합의를 한 경우 계약서 작성시기는 서로 협의해서 결정해야 하는 사항입니다. 그러나 질문자님께서 보증금을 대출을 받았다면 가급적 계약종료일자를 기준으로 1개월 전에 수정을 하시는 것이 적절해 보입니다.
7.인구는 감소하고 있는데 집값은 왜 오를까요?
저는 부동산 가격이 왜 이렇게 상승했는지 이유을 모르겠고 거품이 너무 과하다고 생각하고 특정지역을 제외하고 대폭 하락을 예상하고 자녀들 집을 그때 구입하려 하는데 주위에서는 더 오른다고 하는데 정말 더 상승할까요 ?
전문가 답변
1.인구가 감소되지만 경제적인 성장으로 인해서 1인당 거주면적이 증가되고 잇고 또한 나홀소 세대가 증가되기 때문에 주택 부족현상이 발생되는 것입니다.
2. 인구 구조상 특정지역을 제외하고 상승하는 이유를.....아마도 동반 상승일 가능성이 클텐데요. 추후 특정지역을 제외하고는 이러한 상승을 기대하기는 어려울 것이라고 조심스럽게 예측해봅니다.
8.어느 날짜 기준으로 2년(재계약 갱신일)이 되는 건가요?
집주인 입니다.
세입자와 계약서 작성하는 날짜, 잔금을 치루는 날짜, 월세를 입금하는 날짜 중 어느 날짜 기준으로 2년 (재계약 갱신일)이 되는 건가요? 매번 헷갈려서 문의드립니다. 정확한 답변 부탁드립니다. ^^
전문가 답변
임대차 계약은 계약서에 기간이 정해져 있습니다. 기간이 시작하는 날은 잔금일을 기준으로 합니다. 잔금일로부터 2년을 정합니다. 항상 잔금일을 기준으로 정하면 됩니다.
9. 근저당설정 하려고 하는데 비용이 궁금합니다.
문의 립니다,
채권자 입니다ㆍ 채무자가 소유하고 있는 토지에 근저당설정을 하려고 하는데 315,000,000원이 채권금액 입니다 설정비용은 얼마나 드는지 법무사에게 의뢰하려 하는데 법무사님에게 등기비용 및 수수료는 얼마를 드려야 하나요,
전문가 답변
근저당 설정 비용은 부동산의 종류와 채권 최고액 등록 면허세, 토지의 갯수에 따라 다를 수 있습니다. 대한민국 법원 인터넷 등기소에 들어가시면 부동산 종류와 채권최고액 그리고 등록면허세를 반영하여 근저당 설정 비용을 계산해 볼 수 있습니다.
10. 전세기간 만료전 집 판다고 하는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요
전세기간 만료되려면 6개월정도 남았는데 임대인이 집을 내놨다고 합니다
집주인이 이사비용 준다했는데 복비, 이사비용 (검색해보니까 위로금도 받는경우도 있던데) 이런것들을 각각 얼마정도씩 받아내는게 좋을까요?
그리고
1. 생각하는 비용 요구하고 집주인도 오케이하면 진행하기
2. 이사갈집 알아보기
3. 집 비워줄 날짜 정하기
4. 돈 받기
5. 이사가기
이런 순서로 진행하면 되는게 맞을까요??
전문가 답변
상기 질문요지를 고려할 때 임대인이 질문자님의 동의하에 주택을 매도할려는 것으로 보입니다. 이러한 경우 임대인에게 청구할 수 있는 비용은 "현 임차조건에 대한 중개보수 + 이사비용" 정도 청구 가능합니다. 만약 임대인이 이러한 비용지급에 인색하다면 계약갱신 청구권 행사도 가능합니다.
11. 상가주택의 주택부분을 근생으로 용도 변경하려면?
5층짜리 상가주택의 4,5층이 주택으로 되어 있습니다. 2개층을 주택에서 근린생활시설로 용도 변경하고 싶은데요.
대략 어떤 식으로 알아 보면 되나요?
용도변경 가능 여부? 예상 비용? 등.. 전혀 아는게 없어서.. 근처 부동산에 가서 물어 보면 될까요?
전문가 답변
주택을 근생으로 변경하는 것이 근생을 주택으로 변경하는 것보다 쉽습니다
그러나 주차장, 근린 용도에 따른 정화조 크기 등 용도 지역 별로 요구하는 기준과 유효한 답변을 기대하시려면 시군구 건축과에 상담하는 것이 필요합니다
상담진행이나 행정업무가 개인이 이해하기에 어렵다고 느겨진다면 건축사무실에 용역을 주고 서비스 비용을 지불할 수도 있습니다
우선 견적상담 정도는 비용이 안드니 구청 인근의 건축 사무실에서 사전 상담을 하실 수 있겠습니다.
참고가 되셨기를 바랍니다.
12. 부모님과 같이 살며 세대분리 가능할까요?
주택에 거주중이며 부모님과 함께 주거하고 있습니다. 다른 층은 세를 주고 있는 현재 상황이지만, 소득이나 연령 등의 기준은 충족한다면 세대분리가 가능한지 궁금합니다. 세대분리가 안된다면 어떤 부분을 바꿔야할까요?
전문가 답변
1.부모님이 거주하고 있는 주택이 다가구 주택인 경우에는 세대분리를 신청할 수가 있습니다. 세대분리를 할 수 있는 조건은 나이가 30세 이상이 되거나 그렇지 않는 경우에는 중위소득이상이 되어야 합니다.
2.아파트나 다세대주택은 부모님과 함께 거주하면 세대분리가 안됩니다. 그러나 단독주택이나 다가구주택은 세대분리 가능할수 있습니다. 임대차계약서를 첨주하면 가능할수도 있으니 주민센타에 신청해보세요. 주민센타에서 결정을 합니다.
13.전세금 받기 전 이사시 전입신고 문제 어떻게 해야할까요?
현재 제 상황은
현재 전세로 살고 있고 계약 만료는 6월 12일 입니다.
이사갈 집은 가계약을 걸어둔 상태이고 5월 31일에 대출과 잔금을 치룰 예정입니다.
집주인 한테는 조금만 일찍 나가면 안되겠냐고 하고 5월 31일에 나가겠다고 얘기를 마처둔 상태고 계속 집을 내놓은 상태입니다.
만약 5월 31일 까지 들어올 사람이 없게 되면은 약속대로 6월 12일에 전세금을 돌려 준다고 합니다. 이사갈집의 전세금은 어떻게 해서든 구할수 있는데
전입신고를 어떻게 해야할지 궁금합니다....
전문가 답변
질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대인에게 보증금을 되돌려 받을 때 까지 임차건물 2군데 대항력을 유지하기 위한 방법으로 보입니다. 이러한 경우 신규 주택에 가족 중 일부라도 전입신고를 한 후 나중에 질문자님께서 전입신고를 한다면 최조 천입일을 기준으로 대항력이 발생하게 됩니다.
14.오피스텔 매매후 주택으로 실사용 하는데, 주택신고를 안하면 어떻게 되나요?
부동산 오피스텔 매물에 보면.. 전입불가 매물이 굍장히 많이 보이던데요.. 대체 어떤 뜻일까요?? 전입이 안된다는게 일반임대사업자 매물이라는 의미일까여? 아니면 주택용인데 전입이 안된다는 뜻일까요??
전문가 답변
오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 임대인은 세무적으로 주택으로 평가되어 매도시 양도소득세가 발생될 수도 있는 만큼 이를 방지하고자 주거용 사용 표시인 "전입신고"를 금지하는 것입니다. 오피스텔 용도가 업무용 시설이 아닌 주거용으로 사용되는 경우에는 "전입신고금지"라는 제시하지 않습니다.
15.계약서 종료 전 임대 문의 드립니다
사무실 세를 주고 보증금과 월세를 받고 있다가
계약기간 종료 전에 이사를 간다하여 나갔습니다.
계약서 상 2023년 4월 까지 계약이 되어있으나 6개월이
넘도록 아직 새로운 입자가 들어오지 않아(부동산에 계속 내놓고 계속 구하는중) 계약 기간임으로 보증금을 돌려주지 않고 월세를 계속 받고 있으나
너무 기간이 오래 되도록 나가지 않아 6개월이나 기다렸으니 보증금을 돌려주고 정산을 하자 합니다.
저희도 마음이 불편한 상황 입니다.
이런 경우 계약서상 정상적인 임대 기간이여 새로운 사람이 들어올때까지 돈을 받는게 맞는걸로 알고 있지만
어찌해야 하나요?
전문가 답변
질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 질문자님께서 판단해야 하는 사항입니다. 법익 또는 경제적인 측면을 고려하여 판단해야 할 것으로 보입니다.
16.전세 계악 만료시 원상복구 의무 범위?
전세 계약 만료되어 집 주인인 원상복구 요구하였는데 그 범위에 대해서 알고싶습니다.
지금 벽지 약간 찢어진 상태이고 장판이 입주 초기부터 들떠있는 상태여서 생활하다보니 6군데 정도 찢어졌습니다.
전문가 답변
임대차계약이 종료가 된다면 임차인은 원상복구 의무가 발생됩니다. 이러한 경우 자연마도 또는 내용연수가 초과되어 고장이 발생되는 경우에는 원상복구 대상에 포함되지 않습니다.
17.빌라 전세계약 연장 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 빌라 전세계약 연장에 관하여 문의드립니다.
(상황)
- 20년 5월 계약하여 이번 22년 5월 계약 만료되는 상황
- 지난 22년 3월 경 집주인이 먼저 전화가 와서 전세를 연장할 의향이 있는지 물었고, 2년 더 살고 싶다고 답하였음. 그리고 집주인은 5%를 올릴 생각도 있고, 집을 매도할 생각도 있고 고민이라 배우자랑 상의 후 확실히 정해지면 다시 연락 주겠다고 하고 통화 종료.
- 그리고 현재 계약 종료까지 1달도 남지 않은 상황에 집주인 연락을 받았고, "증액 없이 1년 연장"을 제시함.
- 저는 그 의미가 "1년 증액 없이 연장 후 남은 1년을 5% 증액" 한다는 의미인지, "1년 뒤 계약을 종료하고 나가 달라" 라는 의미인지 물었으며, 집주인은 "현재 정확히 답해주기는 어려우며, 1년 단위로 계약을 연장하고 싶다고 함"
(질문)
1. 임대차3법 시행 전에 계약 된 내용입니다. 임대차3법 이전에 계약 된 내용도 증액 5% 상한선 적용, 그리고 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
2. 전세계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 연장을 보장해주는 조항으로 알고 있습니다. 만약 1년 증액 없이 연장을 하였다면, 그 뒤에 남은 1년도 보장 받고 거주 가능한가요? 아니면 이미 1년으로 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되어 나가야 하나요?
3. 현재 전세 보증금은 공시지가의 150%를 넘는 금액이라 '전세보증보험'을 들 수 없는 상황입니다. 즉, 개인적으로 생각했을 때는 보증료가 비싸다고 생각이 들며, 거기에 5% 증액을 한다면 더 부담이 가는 상황입니다. 자료를 찾아보니 5% 이내 증액을 요구 시 타당하지 않다 생각이 되면 임차인이 증액을 거부할 수 있다는 내용을 봤습니다. 제가 공시지가를 토대로 전세보증금이 비싸며, 5%증액은 수용할 수 없다고 의견을 제시해도 타당성이 인정될까요? 아니면 원래 빌라는 공시지가의 150%를 넘기는 경우가 일반적인가요?
4. 현재 저는 2년 뒤에 타지로 이사 예정이라 1년 단위로 계약 후, 만약 1년 뒤 연장이 불가 시 난감한 상황에 높이게 됩니다. (1년 단위 다른 전세를 구하기도 어려울 뿐더러, 현재 저금리 대출을 받고 있는데, 이 또한 이번이 마지막이기 때문입니다.) 즉, 제가 2년 연장을 요구 시 현 상황에서 집주인이 거부할 수 있는 상황이 있을 수 있나요? 혹은 계약 종료까지 1달도 남지 않은 시점인데, 이 시점에 집주인이 실거주 목적으로 나가라고 할 수 있나요?
5. 만약 2년을 연장 후 중간에 집주인이 집을 매도하게 될 시 임차인으로서 주의해야 할 사항이 있을까요?
6. 마지막으로 저는 증액 없이 2년 연장을 요구하고 싶습니다. 현 상황에서 가장 현명한 대처 방법은 무엇일까요?
전문가 답변
1. 임대차3법 시행 전에 계약 된 내용입니다. 임대차3법 이전에 계약 된 내용도 증액 5% 상한선 적용, 그리고 전세계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
==> 가능합니다.
2. 전세계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 연장을 보장해주는 조항으로 알고 있습니다. 만약 1년 증액 없이 연장을 하였다면, 그 뒤에 남은 1년도 보장 받고 거주 가능한가요? 아니면 이미 1년으로 전세계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되어 나가야 하나요?
==> 임차인의 선택에 따라 최대 2년까지 거주를 주장할 수가 있습니다.
3. 현재 전세 보증금은 공시지가의 150%를 넘는 금액이라 '전세보증보험'을 들 수 없는 상황입니다. 즉, 개인적으로 생각했을 때는 보증료가 비싸다고 생각이 들며, 거기에 5% 증액을 한다면 더 부담이 가는 상황입니다. 자료를 찾아보니 5% 이내 증액을 요구 시 타당하지 않다 생각이 되면 임차인이 증액을 거부할 수 있다는 내용을 봤습니다. 제가 공시지가를 토대로 전세보증금이 비싸며, 5%증액은 수용할 수 없다고 의견을 제시해도 타당성이 인정될까요? 아니면 원래 빌라는 공시지가의 150%를 넘기는 경우가 일반적인가요?
==> 타당성을 인정받을 수 있습니다. 그러나 빌라인 경우 공시지가의 150%를 넘어 매매가격과 전세가격이 유사한 사례가 많이 있는 실정입니다.
4. 현재 저는 2년 뒤에 타지로 이사 예정이라 1년 단위로 계약 후, 만약 1년 뒤 연장이 불가 시 난감한 상황에 높이게 됩니다. (1년 단위 다른 전세를 구하기도 어려울 뿐더러, 현재 저금리 대출을 받고 있는데, 이 또한 이번이 마지막이기 때문입니다.) 즉, 제가 2년 연장을 요구 시 현 상황에서 집주인이 거부할 수 있는 상황이 있을 수 있나요? 혹은 계약 종료까지 1달도 남지 않은 시점인데, 이 시점에 집주인이 실거주 목적으로 나가라고 할 수 있나요?
==> 임대인이 거부는 주임법에 따라 불가합니다.
5. 만약 2년을 연장 후 중간에 집주인이 집을 매도하게 될 시 임차인으로서 주의해야 할 사항이 있을까요?
==> 보증보험 또는 보증금 대출을 받은 경우에는 은행 지침에 따라 새로운 소유자와 계약을 체결한 후 계약서를 제출해야 합니다.
6. 마지막으로 저는 증액 없이 2년 연장을 요구하고 싶습니다. 현 상황에서 가장 현명한 대처 방법은 무엇일까요?
==> 임대인을 설득하여 해결하시는 수 밖에 없어 보입니다.
18. 분양권 취득과 일시적2주택 양도소득세 비과세 요건
분양권 취득과 일시적2주택 양도소득세 비과세 요건 에 대해 문의 드립니다
현재 조정지역에 일시적2주택 요건을 갖추고 있고 내년까지 1채(a)를 매도해야되는데 올해 비규제지역 경쟁률 1:1 미만의 미분양아파트의 분양권을 취득할 경우 내년에 a매도시 양도세 비과세를 못받게 되나요? 분양사무소에선 주택수에 산입안된다고 괜찮다고 하는데 그건 취득세 중과여부지 양도세엔 해당안되는걸로 저는 알아서요.
전문가 답변
분양권을 취득한 후 기존 주택을 매도하는 경우 일시적 1가구 2주택으로 3년 이내에 매도를 한다면 양도소득세 중과대상이 되지 않습니다.
19.전세세입자에게 계약을 연장하지 않겠다고 얘기하려면 계약종료 몇달전에 얘기하는게 좋을까요?
전세계약이 되어있는 빌라를 샀습니다.
거주목적으로 샀기때문에 전세계약이 끝나는대로 들어가고싶어요.
지금 전세 세입자에게 언제쯤얘기하는게 좋을까요?
너무일찍얘기하면 세입자가 그집에 사는동안 스트레쓰받을것같고 너무늦게얘기하면 세입자가 이사준비하는 시간이 부족해서 곤란할수도 있어서 적당한 준비기간을 알고싶어요.
내년5월중순까지 전세계약이 되어있습니다.
적당한 타이밍을 알려주세요.
전문가 답변
1.계약서를 찾아보시고 2020.12.10이후 계약 되었다면 계약 만기 6-2 개월이 통보하는 기간이며, 만일 2020.12.09일 이전 계약이라면 계약 만기 6-1개월이 통보하는 기간입니다.
소유자 입주가 확실하다면 제 생각에는 가급적 일찍, 6개월전인 금년 말경에는 통지하는 것이 좋을 것 같습니다. 오히려 얘기 안 하면 불확실하여 스트레스를 받을 수도 있고 전세 구하기도 힘든데 미리 이사 계획을 세우시도록 하는 것이 좋겠습니다.
2.질문자님께서 거주 목적으로 빌라를 매수하였고 소유권 이전등기일이 계약종료일자를 기준으로 6개월 이상 남아 있다면 현 임차인을 상대로 임대차계약해지 요구와 동시에 계약종료일자에 맞추어서 입주를 하는데 문제가 없습니다. 이러한 경우 계약종료일자를 기준으로 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 가능하지만 2010. 12. 10일 이전에 임대차계약를 체결하였다면 종료일자를 기준으로 1개월 전까지 입니다.
3.계약만료전 최소 2-3달 정도에는 계약해지를 알려야되구요.
통화로만 하시지 마시고, 문자메시지나 정확한 입증자료를 만들어놓으세요.3달이상 집을 알아보실 시간을 잘주시고 이사나가는 시기는 꼭 만기가 아닌 질문자님과의 협의하여 이사날을 결정할 수 있다고 말씀하시면 됩니다.
질문자님도 임차인이 제시한 날짜에 이사하실수 있다면 서로 약정하여 이사하기도 합니다.
만기전 미리 이사라도 협의하여 정상적인 계약종료로 봅니다.
20. 주택(아파트) 거래시 양도세 궁금합니다.
아파트 거래 시 부과되는 세금 중 양도세에 대해서 질문드리고자 합니다.
아파트 거래시 양도세를 매수인이 지불할 수도 있다고 하는 말을 들은적인 있습니다.
이것이 합법적인 것인지 궁금합니다.
그리고, 양도세를 매수인이 거절하는 것은 당연한 권리 인지도 궁금합니다.
전문가 답변
주로 분양권 시장에서 양도세는 70%까지 올라가면서 분양 시장이 뜨거운 일부 지역의 경우 매수자가 양도세를 부담해 주는 매매거래입니다.
매수자와 매도자의 합의로 양도소득세 부분 만큼 실거래가에 더 반영시키는 것으로 이해하시면 되겠습니다
결국 일부 지역에서는 높아진 양도세가 주택 가격의 상승을 불러오는 부작용이 되고 있습니다
거래 가격은 양자간의 합의로 이루어지는 것으로 다운 거래가 아니라면 불법이 아닙니다.
양도세가 크니 그만큼 더 받겠다는 것은 딱히 문제가 되지 않으나 그렇게는 못 사겠다는 것도 자유입니다
21.신혼 전세대출이랑 주택청약 문의드립니다.
1. 민영주택은 무주택아니여도 1순위로 신청 가능한가요?
2. 신혼 주택구입자금 조건대상에 부부합산 소득 7천만원이하 라고 적혀 있는데 맞벌이가 아니라 한쪽만 소득이 있어도 상관없나요?? 대출 받고나서 부부합산 소득 7천만원이 넘어도 문제 되진않나요?
전문가 답변
1. 민영주택은 무주택아니여도 1순위로 신청 가능한가요?
==> 어느 정도 내공을 쌓인다면 불가능하지 않습니다.
2. 신혼 주택구입자금 조건대상에 부부합산 소득 7천만원이하 라고 적혀 있는데 맞벌이가 아니라 한쪽만 소득이 있어도 상관없나요?? 대출 받고나서 부부합산 소득 7천만원이 넘어도 문제 되진않나요?
==> 부부 합산 소득이 7,000만원 초과시 대출상품에 차이가 있습니다.
22.임대차3법에서 세입자 보증금 5% 상향조정 관해서
임대차3법이 이해가 잘 안되서 질문을 올렸네요. 현재 세입자가 전세 5억에 살고 있는데 임대차 3법으로 계약갱신청구권으로 5% 현재 보증금에 상향조정해서 5억2500에 계약 연장할수 있냐고 하네요. 근데 현재 전세시세는 6억인데 만일 새로운 세입자를 받으면 시세대로 6억에 받을수 있는건지 아니면 새로운 세입자를 받아도 5억2500으로 받아야 하는건지 궁금하네요
전문가 답변
질문에 답변드리겠습니다. 질문자님의 경우 아래와 같은 사항을 참고하시기 바랍니다.
1. 질문자님께서 주택임대사업자라면 전월세 인상율 5%를 준비해야 합니다.
2. 비 주임사이고 새로운 임차인과 계약을 한다면 주변 시세까지 받을 수가 있습니다.
23.부동산 임대인 등록을 반드시 해야하나요?
5층 상가를 가지고 있으며 상가를 다수에게 임대를 하고 있다면 부동산 임대인으로 반드시 등록해야 히나요? 부동산 임대인으로 등록하면 하지 않았을 때와 비교하여 장단점이 무엇지 궁금합니다.
전문가 답변
질문자님께서 상가건물을 가지고 있는 임대사업자등록을 해야 합니다. 그렇지 않는 경우 세금이 자동적으로 누락되는 만큼 관할 세무서에 사업자등록을 한 후 월세 등에 대해서 세금계산서 또는 현금영수증을 발행해야 합니다.
24.1가구 2주택인데 20년 보유했지만 거주한적은 없는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
1가구 2주택인데 5월 10일부터 새정부가 다주택자 양도세 중과 1년 유예를 발표했습니다. 처분하려는 주택이 2002년에 샀어요. 보유기간은 20년인데 실제로 거주한 적은 없습니다. 이런 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
전문가 답변
가능할 것으로 보입니다
양도소득세 중과 대상인 경우 장특공도 배제 되는 것으로,
새 정부의 주택정책으로 한시적 양도세 중과 배제가 실시되면 장기보유특별 공제는 적용 되는 것으로 보도 되었습니다
단 3년 이상 보유 주택이어야 합니다
25.전세입주자는 반드시 확정일자를 받아야 하나요?
전세로 입주를 할 경우 가장 걱정이 되는 것은 전세기간이 완료된 후 전세금을 되돌려 받을 수 있는냐 입니다. 혹시 경매가 진행될 경우를 대비해서 확정일자를 받아라고 하는데 반드시 받아야하나요? 경매진행시 실제로 확정일자를 받은 것과 받지 않은 것의 차이가 있나요?
전문가 답변
질문에 답변드리겠습니다. 선순위 권리자가 없는 경우 확정일자를 받지 않아도 대항력이 있는 임차인이 될 수도 있지만 그렇지 않는 경우에는 반드시 받아야 합니다.
26.집이 있는데 월세로 다른곳 전입신고해도 되나요?
자가 소유의 집이 있는데 5년 살다가 교통이 불편하여 직장 근처의 월세 구하고 집을 비워두게 됐습니다. 우편물이 집으로 날아와 번거로울거같은데 전입신고를 월세 구하는곳으로 이전하여도 문제가 없는건가요?
전문가 답변
주민등록 전입신고은 주택의 소유 여부와 관계없이 실제 거주하는 곳으로 하시는 것이 맞습니다
우편물, 고지서, 선거 등 실제 거주지와 일치하는 것이 편리합니다.거주지 행정 복지센터에 월세 계약서 지참 방문하셔서 전입 신고 하시면 되겠습니다.
27.부모님께 매도한 집을 다시 재매수할 경우...?
안녕하세요
19년12월에 제가 소유한 도시형생활주택을 부모님께 매도하였는데요.
부모님께서 이번에 팔려고 하시는데 현재까지 그 집이 팔리지 않아서 제가 다시 매수해서 월세용으로 할까 생각중입니다. 매도시에 금전 거래 이력 남겼고, 이번 매수할때도 금전거래 할건데요.
혹시 가족간 매도후 동일인이 다시 재매수할 경우 명의신탁 등 법률적으로 문제소지가 있을까요?
전문가 답변
질문에 답변드리겠습니다. 도시형 생활주택을 매도하였다고 다시 매수를 하는 경우에 법적으로 문제가 되지 않습니다. 그러나 가격적인 측면에서 실거래가격도 저렴하게 매매계약을 체결하는 경우 증여로 의심을 받을 수가 있을 뿐입니다.
28.아파트와 오피스텔 가지고 있는 경우
88년에 아파트취득, 2005년에 오피스텔 분양 받아서 가지고 있습니다, 오피스텔은 공부상으로는 업무용으로 돼 있어서 종부세는 나오지 않고 있습니다
그러면 현재 상황에서 저는 1주택자인 거 같은데요 오피스텔 팔때 비과세가 아닌 건 이유가 뭘까요?
그리고 양도세는 어떻게 계산하면 되나요?
상가 주택으로 보고 양도세 계산 하면 되는 건가요?
전문가 답변
- 오피스텔은 주택에서 제외되고 있다면 오피스텔은 일반 업무용 건물로써 비과세 제도가 없습니다
양도소득세 <비과세>는 1가구가 소유한 한 채의 주택에만 주어지는 특례입니다
- 일반 부동산 양도소득세 요율을 따릅니다
- 양도소득세 계산을 위해서 취득시기와 금액 양도시기와 금액 , 필요경비를 확인하여 국세청 홈텍스 양도소득세 모의계산을 이용하여 보시기 바랍니다.
29. 보증금 반환 및 계약 종료 궁금합니다.
월세 1년 계약 후 묵인하 1년 연장돼 올해 9월까지인데..
5월중순 급하게 빼야하는 일이 생겼고 집주인에겐 4월중순에 얘기했습니다.
해서 후세입자 들어오기까지..보증금도 안빼주는 것과, 그 동안의 월세와 관리비도 내야하는 것으로 알고 있습니다.
어쩔 수 없이 다음 세입자 오기까지 기다리려는데..
중개인이 2주전 토요일에 후 세입자를 데려와 계약을 하게되었습니다.
해당 계약서엔 17일에 빼고 나가겠다 자필로 쓰고 서명도 하였고 집주인,세입자날인,계약금이체등도 목격하였습니다.
그런데..지난 주 화요일 갑자기 계약이 파기되었다 들었고 알아보니 집주인이 후 세입자가 맘에 안든다며 파기를 했다고 하더군요..
이럴때..
1 파기 주체가 집주인 이므로 저는 그날 보증금이나 계약종료를 주장하면 되나요?
(해당 계약서에 17일에 빼겠다고 요청하여 자필로 쓰고 서명한 부분에 대해 계약 종료로 말할 수 있는지요.)
2. 만약 이것을 집주인이 인정치 읺는다면 보증금 반환소송등을 진행해야 하나요?
전문가 답변
질문에 답변드리겟습니다.
1 파기 주체가 집주인 이므로 저는 그날 보증금이나 계약종료를 주장하면 되나요?
(해당 계약서에 17일에 빼겠다고 요청하여 자필로 쓰고 서명한 부분에 대해 계약 종료로 말할 수 있는지요.)
==> 상기 질문요지를 고려할 때 임대인도 계약해지일자에 대해서 동의를 하였다면 정상적으로 계약종료로 봐야 합니다. 이러한 경우 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 법원에 지급명령 신청 등 법적인 조치를 취할 수가 있습ㄴ디ㅏ.
2. 만약 이것을 집주인이 인정치 읺는다면 보증금 반환소송등을 진행해야 하나요?
==> 네 가능합니다.
-출처 아하 지식인 사이트 일부 발췌 더 많은 자료는 아하 사이트 참고-
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